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智能建筑开发商与运营商面临的技术采购挑战

2020-07-14 11:28 来源:千家网

最先进的“智能建筑”技术已迅速成为房地产价值链中所有利益相关者的关键差异化因素,包括建筑物所有者、运营商、租户和最终用户。

但是,随着建筑技术变得越来越复杂,建筑开发商和运营商面临着新的挑战,这些挑战需要特定于技术的技能才能解决。

未来的数据驱动型“智能建筑”将通过工业4.0的核心技术,即5G、IoT、AI和云计算等新技术来实现。它们将提供前所未有的定制和控制、运营效率和成本节省,还将生成有价值的数据集。

智能建筑技术将使用物联网传感器、机器学习和数据分析技术来学习居住者的偏好、监控建筑物内人员的活动、连接物理和电子身份、提供数字设计工具以及自动化“可操作”的建筑技术,例如环境控制、照明、消防和安防。

新冠病毒(COVID-19)已将智能建筑的许多优点引起了人们的高度关注:自动化和远程管理的建筑系统使封锁期间的现场工作人员需求降至最低,而诸如热像仪,占用监控系统和动态空间分配管理等技术可提供创新的解决方案,安全地恢复工作。

但是,伴随着这些好处,也出现了许多新挑战,需要特定于技术的技能来解决,例如:

  1. 智能建筑中使用的IoT设备及其与各种云环境的连接,为黑客提供了访问建筑系统的更大的攻击区域,并且建筑系统的互连性将增加由网络破坏可能造成伤害的风险;

  2. 由智能建筑传感器和分析系统生成的数据集可能包含单个住户或访客的个人信息,并且在设计阶段需要严格关注,并需要持续进行控制以确保隐私合规性;与

  3. 智能建筑技术的设计、集成和生命周期管理将涉及越来越多的供应商解决方案,并且内部管理将更加复杂。

许多开发商和运营商没有内部能力来应对这些挑战,因此,智能建筑技术的采购和管理越来越多地外包给专业的建筑技术承包商或“主系统集成商”(MSI)。但是,建立MSI的采购方法(以及商业和合同模型)尚不完善。

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智能建筑开发商与运营商面临的技术采购挑战

传统上,建筑开发商通常会在总建筑承包商的领导下以及在建筑规划和设计阶段完成之后,与众多技术供应商签定一系列特定建筑系统的合同。随着技术从外围到未来建筑设计的中心转移,与MSI的早期参与将是确保技术解决方案适应业务目标和总体建筑策略的必要条件。

MSI的参与将比传统技术合同复杂得多,并且通常涉及将端到端的责任外包给智能建筑技术的设计、建造、调试以及持续的管理、支持和演进。智能建筑的开发商和运营商应重新考虑其采购和合同方式以实施技术,以获取智能建筑技术所承诺的收益。

基于结果的采购

当今大多数建筑系统的现实情况是,信息孤立在各个系统中。智能建筑的核心目标是集成建筑系统,以实时收集、分析和使用来自这些系统的数据流,以支持所需的结果。例如,业务目标可能是识别会议室是否被占用。使用来自一个或多个建筑系统的数据,可能有许多方法可以实现这一目标:

  1. 会议室调度程序提供的数据可能表明会议室已被预订;

  2. 来自照明传感器的数据可能表明房间无人居住;

  3. 来自工作场所跟踪系统的数据可能表明,预定的与会者不在建筑物内或在另一个会议室中。

通常,在购买智能建筑技术时,开发人员和运营商应专注于开发清晰的业务成果或功能“应用”,而不是规定实现这些成果的特定技术要求。这种“业务成果”采购方法非常适合智能建筑环境,因为它使MSI可以利用其对既有、新技术和未来技术的专业知识以及设计和集成专业知识来提出具有成本效益的解决方案。这种方法还将加快发布RFP(Request For Proposal,需求建议书)的时间,并扩大MSI创新和竞争的范围,以提供满足所需业务成果的最佳价值解决方案。

参与模式

没有MSI参与的“行业标准”模式,合同采用多种形式。但是,MSI参与模式将扩展到简单的咨询服务之外,或者在特定建筑系统之间提供集成,并且通常将涵盖所有建筑技术系统的设计、集成、运营和生命周期的端到端责任。

深入的MSI参与模式的特征通常包括:

1、端到端的设计和构建责任。

MSI将负责设计和交付可满足客户要求的交钥匙技术解决方案,包括确保解决方案中包含的所有第三方系统都适用。这种方法将设计风险从开发人员转移到MSI,MSI在供应商市场上的专业知识使他们最有能力推荐合适的系统,并且消除了如果不满足要求就可以在供应商之间相互指责的机会。这种参与模式通常是在固定价格/固定范围的基础上签订的。

2、项目责任。

MSI将承担合同责任,以交付技术解决方案以满足项目时间表,并负责项目管理第三方技术供应商以及建筑物所有者和其他利益相关者的投入。如果是新建筑或装修,则MSI将需要在施工时间表周围制定项目时间表,并与建筑项目团队紧密合作以识别设计和访问要求。尽早参与建筑设计阶段对于确保技术与建筑项目协调发展至关重要。

3、调试后运行。

传统的设施管理功能将被转换,并且在许多情况下将被智能建筑系统取代,这需要专业的IT和数据专业知识来操作和维护,这可能超出内部设施管理和IT团队的能力。因此,与传统的“运营技术”承包商相比,MSI在管理智能建筑技术的运营方面将发挥更大的作用,其中可能包括IT支持和维护服务,技术供应商管理,包括许可管理、供应商软件支持和最终使用权、网络安全、统一数据管理、隐私合规性、通过数据分析优化和改善建筑物运营以及为内部团队提供培训服务。

MSI在智能建筑运营阶段提供的价值的关键部分是以有意义的方式将建筑利益相关者与建筑系统生成的数据联系起来,并协助基于此类数据的运营决策。此类正在进行的运营服务的性能将由服务级别驱动,其中可能包括系统可用性、能效、预测性维护、系统安全性和客户满意度等指标。

4、升级和增强。

建筑物的生命周期比技术的生命周期长得多,并且智能建筑物中的技术会及时发展。在许多情况下,技术升级或增强工作将从大楼投入使用之日起开始。设计团队和构建团队与在建筑物的运营使用上投入最多的利益相关者之间通常存在视角上的鸿沟,这通常会导致MSI开发团队从事建筑物系统的持续开发或重新配置以满足操作需求。

MSI合同不仅需要考虑初始解决方案的交付,还需要包括一些条款,这些条款控制着未来项目或连续交付的管理方式。参与模型可能包括运营和支持服务中内置的小型增强工作,定价的技术路线图选项,联合投资的收益分享机制和灵活的项目开发制度等等。

展望未来

智能建筑所有者如何选择与MSI合作将取决于许多因素,包括其技术要求的复杂性和内部能力。尽管与MSI的合作可能会继续按小时收费,并且涉及零碎的集成项目,但在交付和运营阶段,MSI与真正集成的建筑系统的合作趋势将转向将所有建筑技术的端到端外包责任。

在MSI上推动更大的合同责任总会产生成本,但是随着技术和智能建筑行业的不断发展,与此类服务提供商的更深入合作伙伴关系的价值将变得越来越引人注目,MSI将越来越习惯于接受和接受此类服务并有能力管理这种风险。

责任编辑:潘一大